改善型的房子与刚需房有什么区别?
如果说,刚需买的房子,是在一座城市里生存的最基本的空间载体,那么改善房,就相当于要在城市里面生活得更体面的标配。
改善型的房子,在户型、配套、物业服务、容积率、园林绿化、梯户比等各项非常具体、微观的指标上,和刚需房还是会有很大区别的。
毕竟,价格的实力摆在这里。
但是,从本质上来看,买改善房,最关键的是要把握住以下3大核心特征:
1、定位
改善和刚需的最大的不同,在于楼盘自身对自己的定位。
如果是一个改善小区,面向的客户群体,大多是具有相当购买力的改善型需求,价格就会对普通刚需显得没那么友好。
当然,这也能够通过价格筛选,帮助改善购房者,匹配到相似圈层的邻居。
一个楼盘定位为改善或定位为刚需,对于楼盘的生命周期而言,是至关重要的。
也许从房企拿地的那一刻,就注定了,拿地价格高,说明城市很重视这块地未来的发展和潜力,拿地价格低,说明在城市眼中,这个地块价值也不过如此。
刚需的价位预算,决定了刚需楼盘的天花板,刚需小区里面,户型哪怕再大,它也是刚需房产,而改善楼盘中,户型哪怕再小,它都是改善。
所以,当定位一旦确定之后,一切的微观具体细节,都显得不再重要。
因此,从楼盘对自身的定位,就能够大致判断一个楼盘是不是真正的改善,以及未来可能呈现出来的生活场景。
2、社群
改善楼盘和刚需楼盘另一个最大的本质特征,就是居住社群的圈层不同。
有一个成语叫做千金买邻,就是这个道理。
居住社群这种非常内涵于各个楼盘深处的气质,是很难通过一两套甚至更多二手房源的转让、出手而改变的。
社群的层次高低,从楼盘最初入住的那一批业主,就决定了小区的基本气质。
比如,生活中常见的,一些gwy小区、教师宿舍小区,和商人老板集中的中高端改善小区,气质就完全不一样,就连安保人员、物业服务等各方面的素质和气质都大有不同。
社群的融入,买房入住进去,是基本门槛,但是这并不意味着,真正融入自己小区的社群圈层,靠买房就可以的。
比如一个工薪阶层,通过省吃俭用,总算买上了商人老板集中的改善楼盘并入住进去,每天看着豪车进进出出、邻居子女上双语国际私校,也会产生不平衡感,降低居住体验。
最关键的还是社群业主本身的经济实力,要和居住的小区相匹配,就好像让一个千万亿万级别的老板,居住在刚需高层鸽子笼住宅每天挤电梯,同样会很不协调一样。
3、流通预期
流通预期主要是针对小区未来的存量房市场,市场情绪对于改善小区和刚需小区的资产估值,是遵循不同逻辑的。
改善型的住宅,二手房哪怕价格高一点,市场也愿意接受,但是刚需的住宅,二手房市场上,大概率只能走性价比的路线,才能在价格竞争中脱颖而出被人看到。
所以,在存量房流通领域,人们对于改善住宅和刚需住宅的预期值是不一样的。
而且,经历过前面一波业主的入住体验和口耳相传的社群口碑传播,改善和刚需的区别和分化对比,会更加深入人心,人们对于估值的分化也会更加明显。
综上,改善型住宅和刚需住宅,最大的区别,其实并不在于户型面积、楼栋间距、容积率等这些肉眼可见的差别和指标之上,虽然这些具体细节指标肯定会有差异,但这些都是外显出来的现象,更值得重视的根本的底层逻辑,是改善和刚需不同的定位、社群和市场预期。