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本期话题：如何用比较法给自己的房地产做评估？
房地产价格评估，目前常用的有三种基本方法：即比较法、收益法和成本法。
比较法，就是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的方法。住宅类房地产最适用比较法估价。
一般步骤如下：
1、搜集交易实例。
应尽量搜集较多的交易实例，并尽量搜集较多的有用信息。包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、成交日期、成交价格、付款方式和交易税费承担。
搜集交易实例
2、选取可比实例。
不是所有的交易实例都可作为可比实例，选取可比实例应符合以下四个基本要求：
可比实例房地产应与估价对象房地产相似；
可比实例的交易方式应适合估价目的;
可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；
可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
为了减少估价误差，增加估价可信度，一般选取3-5个可比实例即可。
选取可比实例
3、建立比较基础。
可比实例计算口径要一致，具有可比性。例如统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担方式、统一计价方式
计算口径一致
4、交易情况修正。
可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。例如利害关系人之间的交易；对市场行情不了解的交易；被迫出售的交易；人为哄抬价格的交易；特殊偏好的交易；相邻房地产合并的交易；受迷信影响的交易。这些交易一般不宜选为可比实例，如果不得不选用，应对其交易进行修正。
5、市场状况调整。
可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，通常是过去的价格。如果可比实例的成交日期与估价对象的价值时点不同，房地产市场状况也可能发生了变化，因此，应将可比实例的成交价格调整到价值时点的价格，进行市场状况调整。
6、房地产状况调整。
可比实例与估价对象之间也不完全一样，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。例如不同楼层的住房市场价格根据差异系数进行调整等。
楼层价差系数
7、计算比较价格。
经过这三方面的修正和调整后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价格。但通过不同的可比实例所得到的价格一般是不同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，即测算出了估价对象的价格。
好了，今天就先聊这些，关注我，多了解一些房产知识，购房路上少踩坑，咱们下期再见！
