大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
番禺今年是个大热门。
东部莲花湾、西部南站和万博中心等板块，甚至万年不见新盘的市桥，都有新盘全新项目亮相，或旧项目加推，改善、刚需齐上阵，而且各个热度都不低。
保利领秀海，2.3万/㎡的价格吸引了一堆人下单；和樾府，9月底首推建面约200-270㎡大平层，上千万的房子，在一小时内就被抢光。
番禺的热度被拉得很高，也让很多人都动了在番禺买房的心思。
但番禺很大，涉及的板块也很多。要怎么买，才能不踩坑？
今天，我们来捋一捋。
买番禺，我们买的是什么？
我觉得，番禺最大的价值，就是宜居：
离海珠天河够近，交通方便，配套成熟；
环境够好，不存在啥大型工厂，不像黄埔那样，这有油那有烟；
对买房人来说，番禺也足够友好，价格从2万+到6万+都有，刚需上车和改善置换都有得选。
20年发展沉淀下来，人口不断增加的结果是，番禺形成了多个居住氛围成熟的大型小区，比如亚运城、祈福新村和汽车小镇等，也催生了番禺城市界面和生活配套的成熟。
尤其是交通，要明显优于其他外围区。
新光快速，华快，南沙港快速，环城快速（黄埔大桥）和南大干线等，各个都是重大交通干线。
轨道交通更是优异，3号线的开通，让番禺人在14年前就能直通天河CBD，而科学城、新塘和明珠湾，直到最近几年才陆续通地铁，时间相差近10年。
来源：地产少年
此外，番禺还有直达广州南站的7号线，能去越秀玩耍的2号线和连接琶洲的4号线，以及全国时速最快的18号线和22号线。
通过密集的交通网，番禺不仅能跟西部佛山，北边越秀、天河、海珠，南面南沙以及东面的黄埔产生紧密联系，甚至还能跳过山与河，与更远的东莞和深圳有亲密接触。
番禺不好的地方是，城市界面比较老旧破，而且住宅区的房子过于密集，不像外围其他新区可以大拆大建，旧改也要等很长一段时间。
加上没有大型产业的基础，现在番禺的发展潜力，也没有黄埔那样的激情和奔头，更加稳扎稳打一些。
番禺要怎么买？
最重要的，是要找到番禺城市面貌更新最快，产业发展最猛的区域。
作为一个轨道交通和生活配套都成熟的片区，产业和市容的短板补上了，房价就能跟着上涨。
目前看，番禺南大干线是番禺潜力最强的区域，近天河海珠，交通网络最为密集、政府和开发商也都十分重视此线路上的板块发展。
来源：城市战争
在这条番禺最受期待的干线上，包含了万博—长隆、广州南站、国际创新城（大学城2.0）和汽车城（莲花湾）板块。
万博
万博，是南大干线沿线的几个板块里最强的绩优股。
万博
万博这个板块城市，面貌是最新的，商业圈是最顶级的，高端写字楼也是最密集的，作为一个已经进入到价值全面兑现阶段的CBD，万博的前途之光明，毋庸置疑。
目前在售的几个楼盘，也都非常优质。
比如和樾府，园林户型地段都强，当之无愧的网红盘，项目现在主推130-200㎡的大平层，6.8-7万/㎡，总价千万起步，还不好买。
瑞麓府，同样由越秀打造，同样有板楼、园林和优质户型，更关键的是项目配建的学校已经开学，而且单价不到5万/㎡，属于万博改善盘中的价格洼地，错过和樾府的，不妨去看看这个项目。
比较中意地铁口和商业的话，汉溪—长隆站上盖的耀胜新世界会更适合，步行去地铁站只需要3分钟，隔壁就是奥园城市天地跟时代芳华里，吃喝玩乐应有尽有，就是稍稍有点贵，吹风价达到了7万+/㎡。
广州南站
虽然广州南站过去发展得比较慢，但现在已经走在了正确的道路上，足球场、环球贸易广场等大型IP已经在打造中，土地出让和规划兑现的速度也明显加快了。
南站写字楼
目前在售的三个盘，星寰TOD，距离7号线的谢村站只有700米的距离，走路不用十分钟，去珠江新城不到40分，产品也是公认的好，蝶形设计全南向，在广州十分难得，而且价格也很友好，340万就能买到南向3房。
星瀚TOD，22号线陈头岗地铁站上盖，交通便利不说，配套还贼齐全，不仅有12年教育资源，还有1.7万㎡的商业广场，280万就能买到3房，对刚需十分友好。
城投岭南府，同样是地铁盘，距离石壁站400多米，在售的是2-3号楼，货量不多，只有208套，均价4.5万/㎡，价格有点小贵，中心区上班的刚需们，可以再考虑下。
大学城2.0
大学城2.0，发展前期阶段，配套暂时不算太成熟，但，有1.0版本的美玉在前，2.0发展前景很可观，就是缺点时间，而且地缘优势很强，去珠城和琶洲都不远，可接收到CBD的外溢福利。
星汇文玺已经在清尾货，目前价格较低，3.6万/㎡起，之前没买到赶个晚集感觉也不错。
越大星和越大和都比较偏改善，小户型的货量较少，单价也比较高，前者4.5万/㎡，后者5.5万/㎡，刚需不太能够得上。
番禺汽车城
番禺汽车城虽然在南大干线上，但是距离主城区较远，而且还没有通地铁，在南大干线一众板块里，目前能排到第三梯队，万博上班的可以考虑。
2.8万/㎡的凯德山海连城，有着片区内最完善的教育配套，而且海景和产品都很硬，宝爸宝妈们可重点关注。
2.8-3万/㎡的汽车小镇，也是一个配套已经很齐全的小区，虽然大，但密度低，仅2.6的容积率，刚需们也能拥有居住的舒适度。
领秀海算3个盘里最便宜的，2.5万/㎡的均价，不到两百万就能买一套3房，而且产品比较新，95%户型朝南，全面屏采光设计，还是值得点赞的，要说缺点，没有配套学校算一个。
其他不在南大干线的板块，我觉得只有番禺广场和市桥比较能打。
番禺广场有商业有地铁，还有相对较好的城市界面，居住氛围强。
不过最近没啥新项目，暂且只有一个龙湖金地天峯，价格不是很低，3.8万-4.3万/㎡，优势是三号线东延段番禺客运站上盖，未来地铁开通后一站到番禺广场，周边除了大型商业不够耐看，其他配套都很成熟；不足是城市界面老旧，难得到改善。
市桥，作为番禺教育最强地段，学校多且质量高。
市桥今年难得的新盘卓越晴翠府，3.6万/㎡，盘不大，但产品很可，首开2、3栋户户朝南，而且赠送很多，实用率超94%，不好的地方可能就是环境了，周边厂房、仓储、村屋围绕，有那么一点拉胯。
最东部的亚运城，2.9万/㎡的价格，番禺的洼地质之一，发展了近十年，配套足够，名校也有，地铁也已开通，刚需们最看重的两点都能满足，未来3号线东延线开通后，还能直达珠江新城，相比汽车小镇，我觉得更容易置换出去。
至于其他有项目在售的，但没地铁、没啥商业，也没啥学校的板块，比如市桥西，我觉得除了本地上班的，或者不想着置换的，还是尽量考虑预算范围内能买到的其他片区吧，否则以后很难找到人接盘。
