购房指南

最近想整理从购房到装修生活各种琐事的文档，于是就有了这第一篇：

1.看地段

网上有一句地产名言决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，是否是李嘉诚所说我没考证，但是地段始终是决定房产价值的核心因素。然而并不是每个人都有财力去选好地段的房子，相反很多大城市的人只能反向操作，去找地段较差的房子甚至去异地买房。预算不够的情况下，退而求其次可以考虑发展潜力较好的区域，如果在5-10年内能变成好地段，也不失为一个好选择。

其实从居住属性来说，房子优先是上班和上学方便，然后是周边设置齐全（学校、医院、超市）。理论上房子其实都应该围绕这样的需求设计，奈何现实总存在巨大差异。

2.看产权

目前主要的住宅产权分三种：商品房、公寓、小产权房。

买房绝大部分情况讨论的都是70年产权的商品房。

公寓分两种：第一种是商住两用公寓，实质上是商业用地，水电是商用价格，不能通燃气，产权40年；第二种是住宅用地的公寓，水电是民用价格，可通燃气，产权50年。但是否有入户和学区得看当地的政策；

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称乡产权房。最大的问题是产权不明，属于历史遗留问题。买这种房子纯粹是和政策对赌；

3.选楼层

如何挑选楼层要分情况分析，参考开发商更简单，因为以开发商的精明，越好的楼层和户型价格自然更贵。但同一小区楼层对价格影响不算特别大，可以选当然优先选更舒适的房子。

住宅建筑按层数可划分为：

1.低层住宅（1-3层），：别墅、洋房、自建房；

2.多层住宅（4-6层），：洋房、公寓、老式楼梯房；

3.中高层住宅（7-9层），早期小区房或者小城市的小区房；

4.高层住宅（10-39层），当下主流的小区房多为高层住宅；

5.超高层住宅（40层以上），大城市有不少超高层住宅；

低层住宅

别墅：别墅属于独栋独院，没有讨论意义。选别墅主要看朝向和视野内的景致。

低层洋房：并非低层都是洋房。洋房基础设施齐全、居住密度低也不会太喧闹。低层洋房各层差距不大，注重视野和隐私性建议选2-3层，但一些洋房1层有院子使用权的优势。

多层住宅

多层住宅有金三银四的说法。无论是老旧步梯房，还是带电梯的多层洋房，三四层都是不错的选择。家有老人选步梯房建议选择3层以下。带电梯的多层洋房，五六层一样很方便，且高层的隐私和视野更好。

从多层建筑到高层建筑，有一个楼层经常被讨论，这就是顶楼。顶楼如果施工不规范容易隔热差和漏水，这是大家购买顶楼时最容易担忧的问题。顶楼只要处理得当一般不会有漏水问题，但隔热会稍差。但顶楼的优点是隐私性好，也不用担心楼上的噪音。如果楼盘普遍的顶楼隔热不佳，存在漏水问题，那就不建议选择。如果没有这方面的问题，顶楼完全可以选择。

中高层住宅和高层住宅

中高层住宅和高层住宅，一般除了顶层楼层越高价格越贵。楼层高在采光、噪音、隐私上有优势。小区内的房子只要采光好，楼层低一点也没关系。如果是临街的房子，建议选择高楼层，噪音和扬尘更少。高层住宅的底层（1-2层）一般独立下水，不然一旦出现下水道堵塞会出现反水（下水道污水倒灌出来）。高层住宅腰线设计很常见，腰线房是高层楼房中有装饰带的楼层。这个楼层因为腰线存在，采光容易受到影响，腰线容易积攒高层掉落的垃圾，如果施工不好还容易导致漏水，理论上是一个劣势，收房要认真验收。

楼层越高对电梯的依赖程度越高。高楼层多电梯的设计更有优势，否则高楼层只有单电梯，遇到电梯维护会比较难受。

超高层住宅

超高层住宅在前几年很火热，因为对开发商而言超高层意味着相同的地皮可以卖出更多房子。但超高层建筑维护成本更高，房子总会存在设施老化的问题。超高层住宅一般都是因为地段优势带来的价格优势，超高层本身并不算一个什么大优势。超高层的消防设计一定要好。

楼层不存在绝对的优劣。无论是低层还是高层，只要房屋质量可靠，虽然各楼层间有优劣，但基本都会有人选择。楼层没必要选吉利数字。

4.看户型

户型选的好，装修更省事，住的也更舒心。有一句话简明扼要地描述了好户型的几大要素：坐北朝南、南北通透、动静分离。

坐北朝南

小区基本是一层多户（一般有4-8户）。其中东南方的户型朝向最优。独门独院房子的朝向指的是大门朝向，而高层的小区楼房朝向一般以大阳台朝向为准。朝南的房子采光好，且没有西晒。除了采光之外因为我国多是季风区，季风风向为东南风和西北风，朝南的房子冬天不会面对北风呼啸。

南北通透

通透指的是户型有对开窗通风的设计，可以实现全屋空气对流。这样的户型通风换气很方便，打开两面窗即可。因为我国是季风区，所以南北通透的通风能力是最好的。一般来说同层户数越多，越难实现南北通透。

动静分离

住宅里卧室这样的空间叫做静区，厨房客厅这些则是动区。动区和静区做划分，这样家庭成员活动相互之间不会影响到。一般有老人和小孩的大家庭更要注意动静分离设计。当然提升房间的隔音效果也可以起到相同的作用。一般主卧规划在静区最里面是最舒适的区域。

除此之外，房子的动线也要合理。动线就是人在家里活动的线路，好的户型动线不会太多交织在一起且动线较短更舒适。比如如果户型里某间卧室被客厅隔开，上个洗手间要穿过整个客厅到另外一边去，这样很不方便。

除了基本原则，好的户型还有几点可以注意：

1.墙面平整特殊形状少，这样的房子装修方便，可用空间更多。

2.空间划分合理，房间大小合适，这样不用做拆改更省事。

3.室内采光好、结构合理。室内走廊等不易利用的空间较少，如果空闲空间太多可能就需要做拆改。

4.如果有临街、或者周围有异味和噪音的场合，户型的朝向应该避免直接面对这些场合。

5.看环境

环境分为小区周边环境和小区环境。周边环境主要考虑设置是否方便，比如周边交通是否方便、是否有商超、是否有医院和学校。至于依山傍水风景宜人这些在城市里就不要想太多了。

小区内环境则主要考虑小区是否设计合理，管理是否规范：

1.小区采用封闭式管理，可以减少低楼层的防盗压力；

2.小区采用人车分流，可以减少低楼层的噪音和灰尘；

3.小区环境好管理好，居住自然更加舒适；

6.看物业

小区的设计和物业对于居住体验的影响也很重要。物业价值体现在于：邻里间有些公共空间纠纷，比如邻居鞋柜摆外面，是否能及时协调；自己需要安装一些设置，比如车库充电桩，物业能否积极协助；需要一些维修服务，物业报价是否合理。

7.购房流程

选择适合自己的房子；

准备好首付款；

到售楼部签订购房合同；

凭购房合同、首付发票、工资流水、征信报告、户口本、身份证等（售楼部会把资料整理齐打包交给你）去银行办理购房贷款；

缴纳契税和维修基金等；

银行放款后，开发商通知收房，走验房和收房流程；

办理房产证；

准备装修；

8.烂尾楼

对炒房的人当下是熊市，但对刚需而言还行，至少价格切切实实降了。不过唯一需要担心的是烂尾楼问题。我自己也是一个烂尾楼受害者。几十年债务傍身，大半收入上交银行，自己终究一无所获，要是没有良好心态还真的难顶。

当下购房一般是绝对刚需，既然如此最好是选现房，然后是央企开发商。其他类型延期交房是大概率事件，是否能交房是未知事件，风险不能不考虑。

迈过了买房这一关，后面我继续介绍些装修的知识，欢迎大家关注！