中铁阅山湖·云著效果图
买房帮购房群001群的人都知道,我有意云著。
这一次,同样运用置换思维:卖掉国际城65方的房子,这样会有60万,再借个20来万,可以首付3成云著150方。
去年4月,我向亲戚借了40万,入手华润悦府,接着卖掉花果园,还清借款。
借钱——买房——卖房——还钱,花果园变悦府,一次置换思维的完美实践。
所以,很多人不解:帮主,你去年才买的悦府,这么快又盯上云著?
要回答这个问题,不是一两句话,需要好几篇文章。
Part. 1
显然,云著是全贵阳被误解最多的一个项目,从中铁拿下文化山那天开始。
中铁阅山湖·云著示范区效果图
2018年8月31日,贵阳上演文化山土拍大战,最终,中铁力挫华润、中海、金地、远洋、中南、新城,以6000熔断价+11.4万方配建斩获。自此,2018年贵阳地王诞生。
很多人说,这么好的一块地,交给中铁太可惜了,给中海多好。
地产老大哥中海,公认的高端玩家,当时还在积极寻找进入贵阳的机会。
当然,前不久中海拿下滨湖花城地块,代价36.3亿,实际楼面价超过文化山,成为贵阳新地王。
深耕贵阳10余年的中铁,虽然阅山湖笼络了一大批贵阳富豪,但还是缺乏产品力十足的代表作。
中铁阅山湖
不过这种缺失不是中铁一家,万科保利恒大碧桂园绿地中天等,也都不敢说自己有作品。
究其原因无非两个:一是房价太低;二是大盘压制。
可是,任何一家品牌房企都有打造标杆项目的野心,所以,地价上涨反而激发了它们的拿地激情。
因为高地价决定高房价,而高房价的背后,意味着必须认真对待,只有做出标杆作品,才可以被市场接受。
中铁阅山湖·云著社区入户大堂效果图
误解接踵而至。尤其是当它公布了项目规划后,顿时炸开了锅。
2.5容积率的云著,居然放弃高低配,全部做成高层。
很多人眼里,有洋房的社区要比纯高层的社区高端,买有洋房的社区的高层比买纯高层高级。
简而言之,纯高层的社区一点都不高端,文化山这块地真的被中铁糟蹋了。
事实上,一二线城市顶级城市豪宅几乎都是高层住宅,比如上海仁恒世纪公园、杭州武林壹号、深圳湾一号等。
Part . 2
关于物业服务,也是各种误解。
云著聘请的是垄断台湾90%顶豪的怡盛物业,物业服务费也高达4.98元,依然有人说,都是噱头,最后还不是本土化。
中铁阅山湖·云著物业人员
我们应当去相信顶级品牌的价值和力量。就像你走进LV专卖店,不会去怀疑LV质量好不好,也不会怀疑服务人员是否专业,而是把时间放在挑选喜欢的款式上。
当然,怡盛物业的服务水平在云著体验中心体验的淋漓尽致,尤其是电梯关闭的那一瞬间,台湾小姐姐那标准的90°恭送礼。
再就是学校了。发布会上的首都名校,在人们的解读中,依然充满误解,毕竟贵阳的各种分校很多,但效果好的其实很聚焦,比如金华园的北师大。
一个学校最重要的是什么?
首先是校长是谁,校长的办学理念决定了学校的长远方针;
另外就是生源,云著学校的生源会类似于金华园,相对纯粹;
学生学习示意图
再有,像这种城市中心的学校,一向都很容易吸引好的老师。
甚至连请来的国外接待,都被调侃,说是作秀。但其深层次的含义,却是从客户体验出发,体现一种尊荣感,以及归家仪式感。
当然,讨论最热烈的还是价格,有说13000不能再多的,有说只要超过15000保证卖不掉的,也有说超过2万的……
现场了解下来,云著的售价会参照金华园的二手房价。
金华园显然是过去式房产品,建筑质量、户型布局、物业服务,甚至是车位配比等都跟不上现在需求,不过,有北师大这块金字招牌,始终霸占观山湖二手房成交价制高点。
云著作为城市豪宅作品,各项指标都是贵阳标杆,其中学校规划,从效果图和首都名校这些就能预判,又一个超牛学区房即将诞生。
所以,对标金华园二手房,云著的房价会在18500元?
当然,云著的其它优点,比如建筑美学、王受之的园林景观设计、医疗服务、泛会所、会所等,都没有纳入一些人的讨论范畴。这是一种贵阳现象,习惯性忽略。
中铁阅山湖·云著示范区实景
前不久,一群讨论云著,有人持之以恒地追问我,云著到底高端在哪里,凭什么那么贵?
一言两语根本说不清,只是紧紧逼问下,我竟然感觉无处逃遁。
最后,只能甩下一句话:云著,我上。
我们理应对新生事物报以理解和鼓励,而不是一味的怀疑、否认,甚至诋毁。
Part. 3
我确实会上云著。
上周六,帮主面对面活动结束后,我就去交了20000的诚意金,目标是149、152、154三个户型中的一个。
和我一起交诚意金的还有粉丝小吴,他说被我洗脑了,决定借钱都要上云著。
这是我和他第二次见面,期间,多次微信沟通。
中铁阅山湖·云著学校效果图
我和他主要聊了一个观念:房子和家庭成长模式密切相关。
讲白了就是谈圈子,谈标签,你的邻居是谁,和你孩子一起读书一起长大的是谁,这些真的很重要。
过去,贵阳房价很低,有钱人没钱人都住在一个小区,区别只是房子的大小。
比如几乎处于居住鄙视链末端的花果园,一样隐藏着大量高收入家庭。
某大型药业公司的贵州区域总经理,好几套房,手上还握着200万现金,但偏偏住在花果园;
某城投公司人力资源老总,夫妻年收入六七十万,同样住在花果园。
他们有能力购买云著,只不过购房观念需要迭代,得为家庭成长思虑更多一些。
中铁阅山湖·云著学校效果图
只是,云著第一个将观山湖的价差拉到五六千,这具有非常明显的标签意义,确实让人一下子难以接受。
而接受的人,则进入了另一种价值理解维度中。往往,那些来自省外的新贵阳人更容易接受。
比如在杭州、重庆、深圳都工作过的哈尔滨人江姐,新贵阳人,知道哈尔滨3万房价的房子比1万房价的房子好太多。
也知道,杭州一路之隔的两个楼盘,价差1万一平再正常不过了,有时候是因为品牌不同,有时候是因为学区不同。
Part. 4
未来5年,观山湖房价破2万,这几乎已经成共识了吧?至少在已经置业观山湖的人眼里。
那么今天,云著的18500的是否真的高不可攀?
中铁阅山湖·云著示范区实景
显然,答案是否定的,我正在用实际行动实践它。
作为一个创业者,很幸运,活下来了,也基本可以预估一年的收入水平,所以,毅然决然地上云著——观山湖目前最贵也是最好的项目。
今天我从两个角度和大家聊聊,如何以一种正确的姿态看待云著,以及未来的地王项目们。
我以为,云著只是开始,接下去的华润黑石头项目、中海的滨湖花城项目,同样会很不一样。地价决定了它们必须认真对待,拿出好作品。
第一个角度是升维,也就是,我们必须高看贵阳一眼。
看待贵阳,是以贵阳的角度看待,还是以一二线城市的发展逻辑看待?
买房帮解释贵阳楼市,一向都是以城市发展角度出发的。很多观点,往往一时难以被大众接受,但最终会验证是对的。比如年初提出的价差合理化,很快就会合理化。
杭州豪宅武林壹号
以杭州为例,城市中心地段,定是打造城市豪宅,而且以纯高层建筑为主。
这时候,每一个项目都会认真谈自己的顶级合作伙伴,比如建筑设计由Gad的灵魂人物蒋愈完成,园林景观由王受之亲自操刀,样板间由意大利Andrea Bonini设计的等。
对于贵阳这样一个省会城市来说,是不是也需要这类的城市豪宅?
对于贵阳高收入家庭来说,凭什么只能住在毫无美感的房子里,忍受糟糕的物业服务?
贵阳在快速进步和发展,有着后发优势,楼市同样如此。
我们在云著中看到了一二线城市的豪宅价值逻辑的完美运用。
台湾怡盛物业,王受之的园林景观设计,会所里有健身房、游泳池、私宴厅等,顶级医疗服务,据说小区内还打出温泉,有可能看到社区温泉……
中铁阅山湖·云著示范区实景图
所以,哪怕云著打破原有的价格体系,将房价推向新高,却依然是一种贵阳需要。
高房价高总价,会让这座城市的一部分人聚合在一起,也会因为聚合的力量,推动着这座城市向前发展。
Part. 5
而另外一个维度是降维。
还是以杭州为例,整个杭州十区,2万以内的房子基本被消灭了,也就是说,最普通的杭州人,买的房子都是2万一平。
房价高低往往决定了一套房子的城市资源占有能力。贵的房子都是出现在城市中心,掌握着最好的商业、医疗、学校、交通等城市资源,便宜的房子只能靠着城市边缘。
中铁阅山湖·云著学校效果图
比如钱江新城就可以是豪宅区,房价六七万一平,但大江东的房价才过两万。
这时候,我们对比贵阳最有价值的观山湖区,最高房价居然还不如杭州的最低房价……
而贵阳的高收入人群要比杭州的普通家庭收入高的多吧?但同样投入下,对于资源的占有,却有着天壤之别。
所以,这种情况下,以一种降维的思考逻辑来看待,是不是完全不一样呢?
对于年收入三四十万的家庭来说,这观山湖最贵的房子,是不是并没有那么遥不可及?
何况贵阳的中产家庭都有三四套房子,如果用上置换思维,突然间是不是有了一种触手可及的感觉?
在一二线城市,那些城市中心的豪宅,确实只和极少数塔尖人物发生关系,毕竟动辄上千万,很多人穷极一生都无法抵达。
中铁阅山湖·云著楼栋入户大堂效果图
在贵阳,这样的豪宅项目正在抬头,可一旦我们把其中的逻辑想明白了,就会发现,我们自己也可以是其中的一份子。
贵阳楼市豪宅化的道路刚由云著打开,掌握了升降维的思考方式,我们从中得到的就是莫大的机遇。
关于云著的解读刚刚开始……