上一期说完以后大伙反响特别好，都在催更，还说写得太少啦，刚看的攒劲的舞蹈，就下回分解了。 所以这次关于生态城的小区点评，咱们一定把油加满！
像我们房地产这行，大概率是见不到被坑的客户的，难道这行的从业人员素质有汉高祖那么高？非也，非也，房子这种大宗商品，一买定终身，哪还能轮到别的人给擦屁股善后呢？
大多数客户对于房地产的认知，还停留在快消品领域的概念，你不进去之前，所有的房地产营销啊，广告啊，从业人员啊，带给你的印象，好像这玩儿就跟买菜买饮料似的，殊不知，你买进去了，口味就不能变了，你说你今儿吃炒茄子不好吃，明儿就买西红柿，房子你说不喜欢两室的，明儿你能换个三室吗？恐怕夫妻俩晚上在床头开会也得好几个小时才能得出个结论。
所以，大家千万不要用快消品的眼光去看大宗商品，这完全是两个领域。
大多数客户会犯的第二个致命错误，如果你找中介咨询，请你不要问很low
的问题，什么容积率多少，楼层多少，绿化率多少，啥时候交房，非常low，而且浪费时间，你找中介是为了知道这些基础信息吗？网上随便一搜一大堆，你凭啥让他赚这个钱？这些信息不值钱！
你应该问这个中介一些有深度的问题来帮助决策，这才是中介的真正作用，好多人看不起中介的原因，就是有些中介根本就没有这个能力，除了让店长催着疯狂打电话逼你下单，再没有什么思考，而当你真正找到了一个能帮你把这个区域的感性的理性的问题说清楚，帮你梳理思路的人，那你是找对人了。
好了，劝您听君一席话，如听一席话，上面说的那个找对的人，就是我，下面开始继续说生态城小区的点评。
上期咱们说了小外一部的拳头产品小区，各位看官如有不同意见，评论区留言。
天津外国语大学附属滨海外国语学校小学一部（以下简称小外一部）对应学区片内小区：鲲玉园、鲲贝园、鲲玺园、尚苑、璟苑、玖熙苑、新颐园、雅境园、雅馨园、锦庐园、美逸园、首玺园、荣馨园、和畅园、和馨园、季景园、观锦苑、南苑、香堤苑。
鲲系列的世茂，建成年代比较久，目前来看问题就比较多，你要说他适合刚需吧，88平米两室全阳的，在这种讲究产品力的年代，实在没有产品力可说，三室户型做的还算不错，但是建筑品质和玖熙比起来实在差的太远，玖熙之所以做的好，也有一方面的原因，就是当初世茂鲲系三杰实在是吐槽的人太多了，售后啊物业啊，这个我就不方便细说了，本来房子不好卖，我说多了不是给房主心里添堵么。
这里我们要引入一个概念，就是2014年之前的生态城，为什么大多数房子的户型和质量都不太好，生态城起步调子高，规划好，郭嘉重视，这个毋庸置疑，但是当年起步区开发，价格并不高，也就一万左右，最低七八千，
作为开发商要考虑这两个问题
第一，利润率达到多少，本身价格就很低的盘，利润率也上不来，当年都是规划，讲故事画大饼费点劲。
第二，生态城未来发展前景到底行不行，能不能进行得下去，在当年只有几个工地，所有配套都没有的时候，还是很考验政府的兑现力度的，要不要在这个板块持续投资，也是很多开发商思考的问题。
结论是他们当年真的没有看好生态城，也没看上生态城，14年之前的生态城，真真就相当于现在的东丽湖万科城，或者宝坻津京新城，或者团泊西，星耀五洲之流的四郊五县垃圾板块，作为生态城房地产行业从业人员，要有这个清醒的认识，不然会让人笑话。
我们要理解government对于环外的规划，有时候也是广撒网模式，这儿插个旗，那儿立个牌子，能不能发展起来，反正政策给了，就跟养蛊一样，谁起来谁就牛皮，这就叫幸存者偏差，现在之所以能吹生态城，是因为外环只有生态城真起来了。
开发商比我们了解的规划更多，和政府相关的觥筹交错的机会也多，他们有一定的后眼，但是他们和个人不同的是，三年开发周期内，保证周转和利润率即可，至于以后的事情，真发展的好可以有回马枪的，开发商有各种资金渠道，容错率很高，就像你看到的恒大在三四线城市拿地，要不是这两年国家弄三条红线卡他，那些没有价值的三四线城市，恒大一样可以蹦跶好几年。
所以当年的开发商也就是先插个眼，静观其变，真正发生变化的是2016年之后，品牌开发商多起来以后生态城的住宅质量才开始上了一个新台阶，就现在交房的次新房小区，你去看，比鲲系三杰高了好几个档次。
所以鲲系三杰，现在就很尴尬，一面是品牌新房的围剿，单价和他都差不多，也就一万三四，一面是自身户型差强人意，唯一占优的就是地段好一些，配套全一些，所以他适合什么人买呢？就是工资比较稳定的，未来五六年职业发展空间不太大的普通打工人，你去买个三室就好了，反正你未来也不怎么换了，先买个宽敞大的住，解决小孩上学问题，以及老人居住接孩子的问题，这些都没问题，你一旦要求建筑质量和居住品质，那你的预算就要多五六十万，不是个小数目。
你买鲲系的三室，就相当于个买了个国产mpv，五菱宏光加长版，小毛病多点，但是拉的人多，经济实惠。按照质量来排名，鲲玺园要好于鲲玉园好于鲲贝园。这个大家看的时候心里有个数，当然了还要看具体的房子情况再做决定。
景苑尚苑这两个小区也是世茂的，我单独来说下，这俩都有小高和别墅，小高高层咱就不讲了，参考鲲系，重点说说这个联排别墅和叠拼别墅。
这两个小区的别墅面积都不大，联排还稍微好一些，你要说那个叠拼，你别看他网上挂价特别便宜，那是真的没有一点产品力的房子，跟后来一些品牌商造的叠拼比，真的是吊打他，还有一点，就是当年生态城管理特别松，物业管理也松，所以私搭乱盖在这两个小区非常的严重，二楼三楼都是拓展出去的，真正是发挥想象力创造力，各种盖，这种房子是没办法过户的，除非你拆除了违建，为万安计，最好不要选择。
那很多人说这个地段好，我不想去生态岛，那是你自己的认知问题，我没必要去纠正你，改善你就去改善的地方，你住个三层鸽子笼，我就问你改善在哪儿了？你是有里了，还是有面了，爬着不累吗？150平洋房大平层他不香吗？
别墅这个产品啊，之前在生态城是经历了一段怪力乱神的阶段，不是所有产品都能叫做别墅的，也不是砌砖砌三层就能叫做别墅的，他这种产品是有门槛的，客厅面宽怎么也得有个五六米吧，你看龙湖那些产品，像九里晴川那边，洋房面宽都六七米，客厅一体大窗户，敞亮的都不像话。
你回头再去世茂叠拼里瞅一眼，你就会有答案的，不是我在网上大放厥词，这玩意儿要技术含量吗？研究房地产需要点知识，看户型，你带眼睛去感受就可以了啊。
咱们再说一下其他几个，荣鑫园，首玺，雅境，这几个小区，最大的特点是开发商比较小众，开发完了就拍屁股走人了，这个问题呢，就是在后续品牌力的宣传上面打点折扣，本人接待了大量外地来生态城的客户，对于这些小区，若不是我介绍，他们都根本不知道这些小区，其实有些户型也值得一看，这就是品牌宣传的力量，如果一家开发商在这个地方持续耕耘，那么他的客户就不会断档，一二手房是会联动起来的。
就像二手车市场一样，丰田的车嗷嗷涨价，二手车也跟着水涨船高，说白了互相抬轿子。
那你说他们住着行不行，大毛病没有，有三点问题需要注意
第一，公摊比较大，你比如首玺，106的户型，你把五米长的过道封屋子里，算面积，好意思吗？家里是迪士尼要排队检票怕人插队吗？那么窄的过道，除了头顶打柜子，实在是利用不起来，好在这个户型四面全明，亮亮堂堂的，弥补了一些不足。在过去没有什么好产品的时候，这个户型也是有一战之力的，现在就差点意思了。
第二，小区整体园林设计比较光秃秃，说这个还要再加个双威悦馨苑，就是不愿意栽树呗，绿化少了好维护嘛，不过高层小区也不能太在意这个，但是如果你去万通看了，你就又有新想法了。
第三，户型设计硬伤，这些开发商本身也没准备在生态城长呆，户型设计前期市场调研不充分，没有理解北方人买房的一些想法，不接北方的地气，盖出来的户型可以说住着非常的勉为其难，现在生态城最流行的是什么户型，就是玖熙99平米那种的，这个是经过七八年经验的总结，是市场上血的教训，你去新房市场去看那个户型，再回头看这些国外开发商做的，你让我租一套行，买一套，就得再想想了。
今天就说这么多，还有很多小区给大家点评，给大家留个作业，知道中新生态城是从什么时候开始新房不送车位的吗？评论区有知道的可以留言。
大家有任何关于房产的问题，滨海的房子，生态城的房子，都可以来问我，买房咨询，你找我靠谱就对了，这也是上千位客户的选择。
买房有任何迷茫，加我微信交流，也可以进500人大群和生态城业主共同交流，备注买房咨询。
花里胡哨的人都去抖音了
鄙人比较粗糙
就不排版了
大家主要看这些内容
