——河南科技报应急普法系列报道之四十六

□策划：李志民 文成锋

因洪涝灾害导致地面沉降，影响房屋结构安全，维修义务及费用如何承担？

答：地基基础和主体结构工程的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，对于地面沉降影响房屋结构安全的，只要该建筑还在合理使用年限之内，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，予以保修、维修；当然如最终确定沉降原因完全是由不可抗力造成，所有权人或其他权利人聘请其他有资质的第三方进行设计、施工的，法律亦不禁止。因本次洪涝灾害构成不可抗力，若地面沉降并非由于施工单位原因导致，应当由所有权人或其他权利人承担相应费用。总之需根据地面沉降的真实原因，如是否处于积水区、是否处于泄洪区等等，综合各方面过错综合考量，最终确认责任承担。

法律依据：

《房屋建筑工程质量保修办法》

第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；四、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；五、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。

第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

因洪涝灾害导致屋顶漏雨，维修义务及费用如何承担？

答：根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水的质保期为五年，如果发生在质保期内，应该由建设单位承担修复费用。超过质保期后漏水，因楼顶属于公共部位，根据《民法典》规定，应由本单元所有业主共同承担维修费用。根据《住宅专项维修资金管理办法》，可由物业管理服务企业申请使用住宅专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。因本次洪涝灾害构成不可抗力，若屋顶漏水并非由于施工单位原因导致，应当由所有权人或其他权利人承担相应费用。总之需根据的屋顶漏雨真实原因，综合各方面过错综合考量，最终确认责任承担。

法律依据：

《民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《住宅专项维修资金管理办法》

第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

因洪涝灾害导致外墙墙皮脱落，导致人员伤亡.物业公司是否担责？

答：物业公司如果已经尽到安全保障义务，确因暴雨原因浸水导致外墙脱落不可避免的，属于不可抗力，物业公司不承担责任。同时根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，若外墙墙皮在暴雨来临前已存在脱落风险，且物业公司如无证据证明自己没有过错已经尽责的，应当根据其过错程度承担相应侵权责任。

法律依据：

《民法典》

第一千二百五十三条 建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

《物业管理条例》

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

建筑物排水系统设计、建设问题导致地下车库被淹，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：确因排水设计及建筑本身问题导致的地下车库被淹，则开发企业及设计单位应承担连带赔偿责任。当然如存在特大暴雨等不可抗力因素，最终的责任承担需要结合各方面因素综合考量。

如排水设计及建筑物本身没有问题，短时间的特大暴雨属于突发事件，如物业已采取相应措施，相应损失不应由开发企业和物业公司承担。

法律依据：

《民法典》

第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

小区内地面塌陷造成的人员伤亡、车辆、财产损失，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：小区地面塌陷的，由建设单位与施工单位承担连带责任。如因物业管理的问题导致塌陷造成损害的，由物业公司承担。

如小区地面不存在质量问题，物业公司尽到安全保障义务，确因暴雨原因浸水导致地面塌陷不可避免的，属于不可抗力的，开发企业、物业公司不承担责任。需根据小区内地面坍塌形成的真正原因，综合各方面过错确定最终的责任承担。

法律依据：

《民法典》

第一千二百五十二条　建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

景观工程、监控、路灯等公共设施因洪涝灾害需要维修、更换，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：对未交付的小区，公共设施因洪涝灾害需要维修、更换的，开发企业承担相应责任，以符合交付条件。

对已交付的小区，开发企业已向物业公司进行移交，公共设施的维护主体为物业公司。业主与物业公司签订的《物业服务合同》有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定；符合条件能够启动维修基金的，应及时启动维修基金进行修复。

法律依据：

《民法典》

第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

一楼附赠院子浸水导致地面下沉或天窗破损、渗漏导致地下室内浸水，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：一楼附赠院子属于业主单独使用并管理，首先要看工程是否存在质量问题，是否符合质量标准以及相关行业标准，如果工程质量存在问题且在质保期内的，应由开发企业承担责任。因存在特大暴雨等不可抗力因素，最终责任承担应综合考量。物业公司在其管理服务范围内应尽到安全保障义务、采取妥善应急措施，否则应根据其过错大小承担相应的责任。

法律依据：

《民法典》

第一千二百五十二条 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

《物业管理条例》

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

因洪涝灾害漫灌下沉式院落，开发企、物业公司如何承担责任？

答：下沉式院落是一种有别于普通设计的房屋结构，开发企业在设计施工时应充分考虑防水防雨。下沉式院落由业主独立管理使用，物业公司原则上不负有管理责任，不对因此产生的损失承担责任。当然，如果有证据证明开发企业当时设计施工时就存在相应缺陷，或物业管理公司未尽到相应管理责任的（如未及时清理导致的外围积水倒灌等），开发企业、物业公司应当在其过错范围之内承担起相应的责任。

地面充电车棚、充电桩、直饮水饮水机泡水、短路维修责任如何界定，费用如何承担？

答：首先界定设备的所有权。如充电车棚、直饮机、饮水机等利用物管范围内公共区域进行经营的，厂家一般不转移所有权，即所有权人为厂家；如果系物业投资建设供全体业主使用的设施，则依据物业服务合同等书面约定确定设备的所有权。充电桩，可分为业主自用和小区共用，一般在合同中均约定充电桩所有权人。

所有权人承担上述设备的风险责任，并有义务确保设备不存在安全隐患；物业公司如果提供管理服务的，则结合是否违反合同约定及管理义务、是否存在管理过错等判断是否应承担相应的赔偿责任。当然如存在特大暴雨等不可抗力因素，最终的责任承担需要结合各方面因素综合考量。

属于小区业主共有的设施，物业公司进行维修的，应将维修情况及费用及时向业主公示。

因洪涝灾害导致地下室、储藏室、地下车库浸水，开发企业、物业公司如何承担责任？

答：因本次洪涝灾害降雨量极为罕见，日最高降雨量达到622毫米以上，远高于特大暴雨的250毫米标准，符合不可抗力的三个要件，即不能预见、不能避免、不能克服。

针对地下室、储藏室、地下车库浸水的情况，如浸水、雨水倒灌等的原因系周边市政管网不能排泄如此大雨量所致，则开发企业、物业公司可援引不可抗力条款主张免除责任。当然不可抗力并不必然导致开发企业，物业公司完全免责，开发企业、物业公司未尽到必要的管理义务的，应当在其过错范围内承担相应责任。

如浸水、雨水倒灌等系设计缺陷或质量缺陷导致，则开发企业赔偿后，有权向设计单位、施工单位进行追偿。

（来源：河南省律师协会）