买房后贷款通常有两种还款方式：等额本金和等额本息。应该选哪种呢？可能有朋友说，当然是等额本金啊，毕竟可以省下不少利息。真的是这样吗？
今天我们简单梳理下，看看房贷怎么还款最划算。
一、两种还款方式的差异
假设贷款金额100万，30年，利率4.9%，那么：
1、等额本金，首月月供6861元，月供逐月下降11元，月末还款2789元；利息总额73.7万元。
2、等额本息，月供保持一致5307元，利息总额91万元，比等额本金还款高出了17万元。
这两种还款方式的差别在于：
1、等额本金，每月还的本金是一致的，月供额前高后低；
2、等额本息，每月月供是一致的，但前面还款中利息占大头，越往后面，还的本金才越高。
3、等额本金确实比等额本息更省利息，100万贷以4.9%的利率贷30年，利息能省下近20万元。
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二、等额本金还款具体是怎么计算的
等额本金还款的计算方式比较简单，就是：先把本金按贷款期限平均分，然后每一期按贷款本金余额计算当期的利息。
比如前面那个例子，100万贷款30年，每月偿还本金2778元；按基准4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是4083元；所以首月月供是6861元。
而第2个月，贷款本金余额为99.7万元，对应的利息为4072元，合计第二个月月供就是6850元。以此类推。
三、等额本息还款具体是怎么计算的
等额本息的还款逻辑就比较复杂了一点，简单说，它是运用了复利的概念。
假设贷款金额是P，月供是y，贷款期数是n，月利率是r（名义月利率=名义年利率/12）。
（1）银行贷款给我们时，它的本息是这么计算的：P×（1+r）^n，因按月还款，所以按月复利计息。
（2）我们每月偿还给银行的钱事实上也要复利计息的。收到贷款后，我们通常是月末开始还款，于是每个月还款金额复利计息后分别是：
- 第1个月y×（1+r）^(n-1)
- 第2个月y×（1+r）^(n-2)
- 第3个月y×（1+r）^(n-3)
- …
- 第n个月y×（1+r）^0=y
以上两部分相等，然后通过公式计算，就可以得出每个月固定的月供金额y了。
四、等额本金还款适合哪些人
1、现金流比较宽松，可以承担初期较高月供的人。
2、因资金使用效率较低，适合只打算供这一套房的人。
五、等额本息还款适合哪些人
1、还款压力较大，但收入比较稳定的人
2、希望在可承受的月供范围内，买到总价更高，或面积更大房子的人。
3、认为未来通胀率会持续走高，未来的钱会贬值得厉害。
4、看好房价未来上涨，计划持有几年后变现，用有限的资金搏更高的收益。
5、手上有很好的创业或投资机会，收益率高于房贷利率，并且风险可控。
总结：房贷还款方式的选择跟个人的实际经济情况、买房预期、资金使用效率期望有关。
要么老老实实供这一套房，用等额本金还款省下几十万利息。
要么用等额本息还款最大化月供，一步到位，买到心仪的房子。
要么提高资金使用效率，用等额本息还款省下的月供，配合其他闲置资金，博取更高的投资收益。
